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Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. Sin embargo, a veces, detrás de las paredes y debajo de los suelos, pueden esconderse problemas que no son visibles a simple vista. Estos problemas, conocidos como vicios ocultos, pueden convertirse en una pesadilla para los propietarios. En este artículo, exploraremos qué son los vicios ocultos, ejemplos comunes y cómo abordarlos legalmente.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos no aparentes que afectan a una vivienda y que no son detectados fácilmente durante una inspección normal. Pueden comprometer la habitabilidad, la seguridad o el valor de la propiedad.

Ejemplos de vicios ocultos

  • Vicios Ocultos del Agua: Infiltraciones, humedades o problemas en tuberías no visibles a simple vista.
  • Vicios Ocultos en Instalaciones Eléctricas: Cableado defectuoso, conexiones inseguras o fallas eléctricas ocultas.
  • Vicios Ocultos en los Cimientos: Grietas no visibles, asentamientos irregulares o problemas estructurales.
  • Vicios Ocultos en los Acabados: Defectos en la pintura, revestimientos o carpintería que no se evidencian de inmediato.
  • Vicios Ocultos en Térmico-Acústico: Problemas relacionados con el aislamiento térmico o acústico no apreciables a simple vista.

¿Cómo detectar los vicios ocultos antes de la compra de la vivienda?

La mejor manera de prevenir sorpresas desagradables es contratar un inspector de viviendas profesional. La experiencia y conocimientos especializados de los home inspectors aseguran que los posibles vicios ocultos sean identificados y documentados de manera exhaustiva, permitiendo tomar las medidas necesarias y no pasar por alto detalles importantes.

Empresas como Hausum, cuentan con profesionales que inspeccionan viviendas y proporcionan evaluaciones detalladas y precisas para compradores, vendedores y propietarios.

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¿Cómo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?

Cabe destacar que en la compraventa entre particulares no rigen las mismas garantías que cuando se trata de una compra directamente a los profesionales.

Es por ello, que en la reclamación de vicios ocultos no se aplica la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, sino que se aplican las disposiciones generales del Código Civil.

El Código Civil no tiene una regulación específica para los vicios ocultos, pero si después de adquirir la vivienda detectamos desperfectos que pueden ser considerados vicios ocultos, existen dos opciones legales a las que podemos recurrir:

  1. Redhibitoria: Permite al comprador desistir del contrato, con la devolución de la vivienda y la recuperación del precio de compra. Además, si el vendedor conocía los vicios ocultos y no se los reveló al cliente, estaría obligado a una indemnización por daños y perjuicios.
  2. Quanti Minoris: Permite la rebaja proporcional del precio de compra según el juicio de los peritos.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos de una vivienda?

El plazo varía según el tipo de vivienda, si es de segunda mano o nueva. Según el artículo 1484 del Código Civil, los vicios ocultos de las viviendas de segunda mano, se puede reclamar hasta 6 meses después de la compra. En los casos de viviendas nuevas, se pueden reclamar hasta los 2 años de realizar la compra.

Para aquellos daños que aparezcan después del plazo que establece el Código Civil, es necesario consultar la póliza de responsabilidad civil. En función de cada seguro y tipo de vicio oculto, puede cubrir de forma parcial o total la reparación.

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¿Quién paga los vicios ocultos en una vivienda?

La responsabilidad recae en el vendedor, quien debe reparar los defectos o compensar al comprador según lo estipulado por la ley.

¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos?

Denunciar vicios ocultos puede ser un proceso complejo, pero si los problemas comprometen la habitabilidad o el valor de la vivienda, sí merece la pena. A condición de que se puedan presentar un informe realizado por un perito en el que conste que existe la presencia de vicios ocultos.

Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, ¿qué Hago?

Para que puedan denunciarte, deben reunirse tres requisitos:

  • No se considera oculto si el comprador, por su profesión (carpintero, fontanero, electricista…) podía haberlo detectado.
  • El vicio oculto debe existir desde antes de la venta.
  • El defecto tiene que ser grabe, de perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal forma que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la vivienda o se hubiese comprado por un importe menor.

No obstante, si se cumplen los tres requisitos, antes de la denuncia, puede intentar:

  • Colaborar con el comprador: evaluando los daños y negociando un plazo para solucionarlos.
  • Mediador: para que medie entre las dos partes y se puede llagar a un acuerdo sin ir a juicio.

En resumen, comprender los vicios ocultos y cómo abordarlos es esencial para cualquier comprador de vivienda. La prevención, la detección temprana y el conocimiento de los derechos legales son herramientas clave para garantizar una transacción inmobiliaria exitosa y sin sorpresas desagradables.

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