Mudarse a una nueva vivienda puede ser uno de los momentos más emocionantes de nuestra vida. Sin embargo, no hay que olvidar que este proceso viene acompañado de una serie de gestiones que debemos realizar antes de poder empezar a disfrutar de ella y que debemos entender para no encontrarnos con sorpresas desagradables que puedan estropear este momento.
Por eso, si estás pensando en comprar una nueva casa, a lo largo de este artículo te explicaremos cuáles son los trámites para la compra de una vivienda de segunda mano, de manera que puedas gestionarlo todo sin complicaciones.
¿Cuáles son los trámites para la compra de una vivienda de segunda mano?
Es muy importante que todos los trámites de la compra de una vivienda de segunda mano se realicen correctamente, tanto para garantizar la legalidad de la transacción como para proteger los derechos del comprador y evitar futuros problemas legales o económicos.
1. Reserva o precontrato
Aunque la ley no obliga a firmar un precontrato, actualmente es una práctica bastante habitual. Se trata de un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor, que sirve para reservar la vivienda mientras se gestionan el resto de trámites necesarios para la compra definitiva.
Además, de establecer los términos básicos de la operación, también suele incluirse el pago de una señal que suele ser del 1% al 5% del valor del inmueble.
Posee validez jurídica, lo que significa que si alguna de las partes incumple alguna de sus obligaciones, puede haber consecuencias legales. De esta forma, el comprador puede tener la garantía de que el vendedor no negociará con otras personas.
¿Qué debe incluir una precontrato?
El precontrato debe contener al menos los siguientes elementos:
- Datos personales del comprador y el vendedor.
- Descripción detallada del inmueble, incluyendo la dirección y las características principales.
- Precio final acordado para la compra de la vivienda.
- Condiciones de la señal, en el caso de que se haya realizado un pago para reservar la propiedad.
- Duración del acuerdo, es decir, el tiempo que tiene el comprador para formalizar la compra.
2. El contrato de arras: una garantía de compromiso
El contrato de arras sirve para formalizar el acuerdo entre el comprador y el vendedor, donde ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa en un plazo determinado.
Las arras actúan como garantía para ambas partes y suelen representar entre un 5% y un 10% del precio de la vivienda. Si el comprador desiste de la operación, perderá el dinero entregado. Sin embargo, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
En él, debe incluirse la siguiente información:
- Datos personales de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble, con todas sus características esenciales.
- Precio acordado de la compraventa.
- Cantidad de dinero entregada en concepto de arras.
- Plazo máximo para formalizar la compraventa mediante escritura pública.
- Condiciones sobre cargas (hipotecas o embargos) que puedan pesar sobre la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa, ya que algunos gastos serán del comprador y otros del vendedor.
3. La escritura pública
Una vez firmado el contrato de arras, el siguiente paso es la elevación del contrato a escritura pública ante un notario, quien da fe del acuerdo y lo formaliza legalmente. Un paso fundamental, ya que convierte la promesa de venta en un documento oficial. De lo contrario, el inmueble no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo titular.
4. Impuestos a pagar tras la firma de la escritura
Uno de los principales impuestos que deben abonarse al comprar una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe ser abonado por el comprador. Su importe varía entre el 4% y el 10% del precio de la vivienda, en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
Además, el vendedor deberá abonar la plusvalía municipal, un impuesto que se calcula en función del incremento de valor que haya experimentado el terreno donde se ubica la vivienda durante el tiempo que ha estado en posesión del vendedor.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Después de firmar la escritura pública, el siguiente paso es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este trámite es obligatorio, especialmente si se ha solicitado una hipoteca para financiar la compra. De esta forma, se garantiza que la propiedad quede registrada oficialmente a nombre del comprador, protegiendo sus derechos sobre el inmueble.
Los costes varían según el precio de la vivienda, pero generalmente suelen estar entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la propiedad.
6. Cambio de titularidad en el catastro y el IBI
La titularidad en el catastro se realiza automáticamente cuando se firma la escritura pública ante notario, por lo que no es necesario que el comprador realice ninguna gestión adicional. A partir de entonces, deberá para el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cada año. Lo habitual es que se prorratee entre el vendedor y el comprador en función de los días que cada uno haya sido propietario de la vivienda durante ese año.
7. Altas y cambios en los suministros
Una de las últimas gestiones que debemos realizar tras la compra de una vivienda de segunda mano es el cambio de titularidad de los suministros: la electricidad, el agua, el gas y otros servicios contratados.
- Ponte en contacto con las compañías suministradoras lo antes posible para evitar cortes de servicios.
- Solicita los contratos vigentes para conocer las tarifas y condiciones que se aplican actualmente a la vivienda.
- En algunos casos, puede ser una buena oportunidad para encontrar mejores ofertas o tarifas que se adapten mejor a nuestro consumo.
8. ¿Qué documentos necesitas para solicitar una hipoteca?
Si necesitas financiación para comprar la vivienda, también hay una serie de trámites y documentación que deberás presentar al banco.
- DNI o NIE del solicitante.
- Nóminas y justificantes de ingresos de los últimos meses.
- Declaración del IRPF del último ejercicio fiscal.
- Extractos bancarios de los movimientos recientes.
- Contrato de arras de la vivienda que deseas comprar.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
Además, en función de tus ingresos y situación laboral, puede que la entidad bancaria solicite también ciertas garantías adicionales antes de aprobar la hipoteca.
9. Gastos asociados a la compra de una vivienda
Además del precio de la vivienda, debemos tener en cuenta una serie de gastos adicionales:
- Gastos de notaría: pueden variar entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
- Registro de la Propiedad: pueden variar entre el 0,1% y el 0,25%.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): puede ser del 4% al 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Plusvalía municipal: salvo que se pacte lo contrario, corre a cargo del vendedor.
Como puedes ver, la compra de una vivienda de segunda mano implica mucho más que elegir la casa de tus sueños. Los trámites administrativos, jurídicos y fiscales son una parte fundamental del proceso, debiendo ser correctamente realizados para evitar problemas legales o económicos.
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